Mieten und Wohnen

In unserem Blog «Mieten und Wohnen» finden Sîe verschiedene Beiträge zu den meistgestellten Fragen rund um das Thema Miete. Sollten Sie die gewünschten Informationen nicht finden, stehen wir gerne für die Beantwortung Ihrer Fragen bereit.

Heiz- und Nebenkostenabrechnung

Grundsätzliches
Grundsätzlich darf der Vermieter diejenigen Kosten als Heiz- und Nebenkosten abechnen die ihm oder ihnen durch die direkte Nutzung der Wohnung (Mietobjektes) entstehen. Der Aufwand für Instandhaltung jedoch geht in jedem Fall zu Lasten des Vermieters.

Transparenz bei der Abrechnung
Nach Zustellung der jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung können Sie als Mieter in den meisten Fällen die Details dieser Abrechnungen nur schwer nachvollziehen. Daher haben Sie die Möglichkeit alle Belege und Berechungen der Heiz- und Nebenkostenabrechnung bei uns innert 30 Tagen nach Zustellung der Abrechnung einzusehen und sich von der Richtigkeit zu überzeugen.

Lift
Immer wieder wenden Betroffene ein, dass sie im Erdgeschoss wohnen und daher nicht einsehen, warum sie Kostenbeträge an den Lift leisten sollten. Trotz der teilweise nachvollziehbaren Argumentation ist der Gesetzgeber hier unzweideutig. Alle Kosten für Einrichtungen, die im Hause zur freien Verfügung stehen sind unter allen Mietparteien abzurechnen, und somit leider auch der Lift für Erdgeschossmieter.

Hauswart
Auch der Hauswart gibt gerne Anlass zu Diskussionen. Hier verhält es sich ähnlich wie bei den Liftkosten. Ein Hauswart, auch wenn Sie ihn nie sehen, leistet seine Dienste für die gesamte Liegenschaft und ist daher über alle Mieter abzurechnen. Und natürlich gibt es genaue Rapporte über das, was unsere Hauswarte tun.

Wärmebzug
Selbst wenn Sie das ganze Jahr nicht zuhause waren und Ihre Heizung nie lief, werden Sie Heizkosten auf Ihrer Abrechnung finden. Dies erklärt sich bereits über die Sockelkosten für das blosse Vorhandensein der Heizungsanlage von rund 30%. Dieser Betrag wird grundsätzlich auf alle Mieter nach dem jeweilig gültigen Schlüssel aufgeteilt.

Mietzinsanpassungen Referenzzins

Seit 1. Januar 2008 gilt für Mietzinsanpassungen aufgrund von Veränderungen des Hypothekarzinssatzes für die ganze Schweiz ein einheitlicher Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz aller in der Schweiz abgeschlossenen Hypotheken.
Verändert sich dieser Refernzzinssatz, der 4 Mal pro Jahr aus Bern neu publiziert wird, so ist der Vermieter gehalten auch Ihre Miete anzupassen. Als Faustregel gilt dabei, dass eine Veränderung des Referenzzinssatzes um 0.25% eine Veränderung der Nettomiete um 2.96% zur Folge hat. Die Mietzinsanpassung kann dabei jeweils auf den nächstfolgenden Kündigungstermin erfolgen.

Mietzinskaution

Überlicherweise ist beim Abschluss eines Mietvertrages vom Mieter eine Mietzinskaution zu leisten. Diese darf bei Wohnungsmietverträgen bis zu drei (Netto-)Monatsmieten betragen. Der Depotbetrag muss auf ein Bankkonto eingezahlt werden und dient dem Vermieter als Sicherheit für geschuldete Zinsen sowie für Heiz- und Nebenkosten, aber auch für vom Mieter verursachte Schäden am Mietobjekt. Die Zinsen auf den Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Im Wesentlichen haben Sie für die Leistung der Mietzinskaution zwei Alternativen:

Bankkaution
Bei der TAT erhalten Sie zusammen mit dem Mietvertrag ein Formular zur Eröffnung eines Mietzinskautionskontos bei der Luzerner Raiffeisenbank. Bitte senden Sie uns dieses Formular – je ein Mal unterzeichnet – mit dem Mietvertrag zurück. Nachdem das Formular bei uns eingegangen ist, leiten wir es an die Bank weiter und stellen Ihnen einen Einzahlungsschein für die Zahlung der Kaution zu. Sobald das Kautionsgeld bei der Bank eingegangen ist, erhalten Sie und wir eine Mitteilung und einen Kontoauszug. Im weiteren Verlauf erhalten Sie von der Bank jährlich eine Zinsabrechnung.

Altenative
Der Hauseigentümerverband Schweiz und die «Zürich»-Versicherungsgesellschaft haben mit der Mietkautionsversicherung eine Alternative zum herkömmlichen Mietzinsdepot erarbeitet. Der Mieter als Versicherungsnehmer bezahlt der «Zürich»-Versicherungsgesellschaft als Versicherungsträger eine Prämie und versichert dadurch das Risiko allfälliger Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, wie etwa für nichtbezahlte Mietzinse und Nebenkosten oder Schäden am Mietobjekt. Diese Variante der Mietzinskaution bindet keine Liquidität. Nähere Einzelheiten finden Sie hier.

Richtig kündigen

Was müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre Wohnung kündigen möchten?

Wie das gesamte Mietrecht, unterliegt auch die Kündigung eines Mietvertrages einer strengen Frist- und Formvorschrift. Damit Ihre Kündigung gültig ist und Sie keine Termine vepassen, beachten Sie bitte die folgenden Punkte:

Mietvertrag schriftlich kündigen!
Die meisten Mietverträge enthalten eine Klausel zur Schriftlichkeit von Kündigungen. Bitte kündigen Sie daher immer schriftlich und per eingeschriebenem Brief.

Wer muss kündigen?
Grundsätzlich muss der Mieter persönlich kündigen. Bei mehreren Mietern ist die Kündigung nur gültig, wenn sie von a l l e n Mietern ausgesprochen wird. Falls Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, muss die Kündigung auch dann von Ihrem Ehe-, bzw. Lebenspartner unterschrieben sein, wenn er nicht im Mietvertrag genannt wird.

Rechtzeitig Kündigen!
In Ihrem Mietvertrag finden Sie unter dem Punkt «Kündigungsbestimmungen» die Kündigungsfristen Ihres Mietvertrages. Dort ist festgelegt zu welchem Termin – meist Ende März, Juni oder September – Sie kündigen können. Zudem ist angegeben mit welcher Frist vor diesem Termin die Kündigung beim Vermieter eingegangen sein muss.

Vorzeitig kündigen

Die vorhzeitige oder ausserterminliche Beendigung eines Mietvertrages ist unter folgenden Voraussetzungen möglich:

Mietvertrag schriftlich kündigen
Kündigen Sie zunächst Ihren Mietvertrag schriftlich und weisen Sie im Kündigungsschreiben daruf hin, dass Sie den Mietvertrag vorzeitig beenden möchten. Beachten Sie aber bitte, dass die vorzeitige Kündigung nur möglich und wirksam ist, wenn Sie einen geeigneten Nachmieter stellen. Gelingt dies nicht, endet der Mietvertrag erst zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin.

„Geeigneter“ Nachmieter
Geeignet ist ein Nachmiter unter anderem dann, wenn er zahlungsfähig ist. Als solvent darf ein Interessent dann gelten, wenn der Mietzins ein Drittel seines Bruttoeinkommens nicht übersteigt und keine Zahlungsbefehle oder sogar Verlustscheine registriert sind. Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen wie der Vormieter.

Der Nachmieter muss in die Mieterstruktur passen.
Zivilstand, Nationalität oder Religionszugehörigkeit sind selbstverständlich keine Gründe, einen Nachmieter abzulehnen. Allerdings sehen Hausordnungen oder die Statuten bei Wohnbaugenossenschaften gewisse legitime Mietbedingungen (wie zum Beispiel ein Haustierverbot) vor.

Ihr TAT Service-Telefon: 0848 41 00 00